随着中央对房地产市场提出“房住不炒”定位，加之中国约2.4亿的流动人口、近2亿的单身人口蕴藏着巨大潜能，房屋租赁市场迎来了黄金发展时期：根据券商预测，2016年全国租赁市场规模已超1万亿元，预计2030年将达到4万亿元。其中，作为租房市场重要的细分行业，长租公寓通过对传统租房进行供给侧升级，为年轻租客提供标准化的高质量住宿及服务，近年来开始崛起。
据不完全统计，长租公寓市场已有超过1万家机构参与其中，其背景主要有房产中介、酒店、互联网公寓、房地产企业四类玩家。随之而来的还有资本的涌入：仅2012-2016年，长租公寓领域的融资事件99起，涉及金额高达68亿元。长租公寓的运营模式具有多维性：根据资产结构，可分为重资产和轻资产；根据公寓的分布位置，又分为集中式和分散式。
中介、酒店、互联网公司凭借其原有的房东租客网络、物业管理经验和互联网运营经验，主要采用轻资产、分散式的运营模式。与其他市场参与者相比，房地产企业在资金和资源上拥有绝对的优势，主要采用重资产、集中式的运营模式。
阅读要点：• 长租公寓市场目前仍处于初始阶段，趋势成型的竞争还未开始，蕴藏着许多机会。• 房地产企业期望凭借资金、资源的绝对优势快速扩张，但在重资产、集中式为主的运营模式下尚未探索出一套有效的盈利模式，并在项目寻源环节、运营管理、资产证券化退出三个环节面临着严峻的挑战。• 为了减少探索成本、降低风险，思略特建议房地产企业在短期内可考虑轻重共举的资本结构、采用数字化手段进行运营管理，同时主动开拓“公寓+”衍生服务来增加盈利点，长期可借助金融化实现有效退出，并与多方合作盘活存量资源，寻找契合“前REITs”时代中国特色需求的发展模式。
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